华政办发〔2012〕2号

华容县人民政府办公室关于

印发《华容县住宅小区开发建设管理办法》的通      知

各乡镇人民政府、县直各单位：

《华容县住宅小区开发建设管理办法》已经县人民政府第二十八次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

二Ｏ一二年一月十三日

华容县住宅小区开发建设管理办法

第一章  总   则

第一条　为进一步规范我县居民住宅小区的开发建设，加强对住宅小区开发经营活动的监督管理，根据《湖南省城市房地产开发经营管理办法》等相关文件规定，结合我县具体情况，制定本办法。

第二条  本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、合理布局、综合开发、配套建设而形成的建筑面积在1.5万平方米以上的居住区。

第三条  本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

第二章  市场准入

第四条  对于进入我县的所有房地产开发企业和小区建设项目，房地产、建设等相关主管部门必须严格审查开发企业的开发资质和开发实力，凡资质等级和资金实力不够，信誉度不高或有不良记录的，一律不予市场准入。对于符合条件的，要依程序经部门联合审批后报主管县长审定。

第五条  小区建设项目的用地人应在项目确定前向县国土资源部门书面申报，由土地管理委员会依据市场机制，实行招拍挂供地。住宅用地的供应，只能提供给有开发资质的房地产开发企业。所有房地产开发项目必须先报房地产开发监管办登记审批，再由开发监管办出具项目开发资格证明后才能到国土资源部门办理土地手续。

第六条  县建工办要将农民工工资保证金和项目资本金的缴纳作为报建的先决条件。具体标准为农民工工资、项目资本金各占项目投资额的6%。项目资本金的核算标准为多层800元/㎡，小高层1000元/㎡。上述款项均由房地产开发企业在报建前存入由县劳动保障和房地产部门在指定银行设立的专户。房地产开发企业在报建时必须持已缴纳“两金”的银行凭证、房地产和劳动保障部门的相关资金证明，属政府投资的工程必须持业主方关于工程款和农民工工资支付的承诺担保书报建，否则，一律不予办理报建手续。电力、自来水等部门要根据建工办出具的报建手续方可供电供水。

第三章  规划与建设

第七条　住宅小区的规划与建设纳入华容县国民经济社会发展规划，服从城市总体规划。

第八条　住宅小区的建设规划设计遵照中华人民共和国《城市居民区规划设计规范》及国家有关规定执行，必须规划设计公共基础配套设施。

住宅小区公共基础配套设施的配建水平，必须与居住人口规模相对应，并与住宅同步规划、同步建设、同步投入使用。

第九条　住宅小区的规划设计方案需经县规划委员会集体审定。住宅小区的建设必须按照经批准的规划设计方案施行。

县建设、规划行政主管部门对住宅小区的建设实施管理与监督。

第十条　房地产开发企业和承担住宅小区建筑施工任务的企业，必须按照国家有关规定进行开发和建设。

第十一条  申请注册房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取房地产主管部门的意见。

第十二条  设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： 

（一）有400万元以上的注册资本；

（二）有7名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，其中2名以上持有资格证书的专职会计人员。

第十三条  房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产行政主管部门备案：

（一）营业执照复印件，组织机构代码证；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明，股东身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同；

（六）土地十五亩以上且有计划有项目（提供国有土地使用权证及规划资料）；

（七）办公场所证明。

第十四条　经批准的住宅小区规划设计，必须严格执行。在建设过程中禁止下列行为：

(一)擅自更改经批准的建设规划设计；

(二)擅自改变土地使用性质；

(三)擅自改变用地红线图；

(四)擅自改变建筑设计；

(五)少建或不建公共基础配套设施。

第十五条　经批准的住宅小区规划设计，确需部分变更的，必须经县规划行政主管部门同意，报县人民政府批准后方可实施。

第四章  住宅商品房预售管理

第十六条  县房地产管理部门负责全县商品房预售管理工作。

第十七条  商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向县房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

第十八条  商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部国有土地使用权出让金，取得国有出让土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）高层建筑工程进度达到形象进度的三分之一以上，其它建筑工程进度达到形象进度的二分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第十九条  房地产开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：

（一）商品房预售许可申请表；

（二）房地产开发企业的《营业执照》和资质证书；

（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；

（四）工程施工合同复印件及规定的证明材料；

（五）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

第二十条 商品房预售许可依下列程序办理：

（一）受理。房地产开发企业按本办法第十九条的规定提交有关材料，材料齐全的，县房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐全的，应当5日内一次性书面告知需要补充的材料；

（二）审核。县房地产管理部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。房地产开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责；

（三）许可。县房地产管理部门应当自受理商品房预售申请之日起10日内作出审查决定，符合预售条件的，予以许可，核发商品房预售许可证，不符合预售条件的，不予许可，并书面告知理由。

（四）公示。县房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查询。

第二十一条 房地产开发企业预售商品房，应当向房屋购买人出示商品房预售许可证明。

商品房预售广告应当载明商品房预售许可证明的批准文号。

第二十二条 销售商品房时，房地产开发企业必须将建设工程设计方案及住宅小区各项公共服务设施的建筑面积、用地面积和承诺事项，在项目所在地或者销售地点进行公示，不得对商品房的质量、面积、性能和周围环境等情况作虚假宣传。

第二十三条 商品房交付使用时，房地产开发企业必须向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当载明保修范围、保修期限和保修单位等内容。商品房在保修范围和保修期限内发生质量问题的，房地产开发企业应当依法履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

第二十四条  商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的建设工程质量检测单位进行检测。经检测确认主体结构质量不合格的，购买人有权要求维修整改，其检测费用由房地产开发企业承担；经检测确认主体结构质量合格的，其检测费用由购买人承担。

第二十五条  房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由县房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取预售款1%以下的罚款。

第二十六条  房地产开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由县房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得1-2倍的罚款。

第五章  综合验收

第二十七条　住宅小区竣工必须进行综合验收。县建设行政主管部门负责会同县房产、国土资源、环保、消防、规划、质监、人防等相关部门组成综合验收小组，依据有关规定进行验收。对验收合格的住宅小区，由县建设行政主管部门进行综合验收备案登记。

分期建设的住宅小区，实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。分期验收的住宅小区，公共基础配套设施满足使用功能要求的，可分期投入使用。

第二十八条　住宅小区竣工验收必须符合下列要求：

（一）建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；

（二）住宅及公共基础配套设施等单项工程全部验收合格；

（三）环境保护设施验收合格；

（四）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；

（五）小区配建保障房和社区工作用房按要求建设到位。

（六）施工机具、暂设工程、建筑垃圾、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平。

第二十九条　经验收不合格的住宅小区，由综合验收小组责令开发单位限期整改到位。经验收合格的住宅小区，开发单位应向县人民政府和相关部门移交下列事项：

(一)向县人民政府移交《住宅小区综合验收登记备案表》、《单位工程质量综合评定表》、《建设工程规划许可证》(复印件)；建设期间已提前进入物业管理的工作总结及相关资料；经县人民政府批准的住宅小区规划设计图；竣工平面图；单体建筑及结构设备竣工图；地下管网竣工图；房屋分配方案；县建设行政主管部门规定的其他文件资料；

(二) 住宅小区的水、电、燃气、通信、市政、有线电视等专业管线和环境卫生、园林等设施移交给相关管理部门管理；

(三)其他有关公共服务设施的移交按有关规定执行。

第六章  附   则

第三十条  过去制定的规范性文件中有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

第三十一条  本办法自发布之日起30日后施行。

主题词：房产  小区建设  管理  办法

抄送：县委各部门，县人武部。

        县人大常委办，县政协办，县人民法院，县人民检察院。

                                              共印40份

华容县人民政府办公室                 2012年1月13日印发